Il D.L. 133/2014 ha introdotto il “rent to buy”, ovvero “affitto con riscatto” cioè il contratto di godimento di immobile in funzione della successiva alienazione.
Il potenziale acquirente/locatario ottiene immediatamente la disponibilità dell’immobile contro il pagamento di canoni, con la possibilità di acquistare successivamente il bene trascorso un lasso di tempo predeterminato.
Il prezzo di riscatto viene concordato in origine e imputando, ad abbattimento dello stesso, la quota parte del canone di locazione versata per il godimento del bene.
L’istituto è una valida alternativa al leasing in quanto, a differenza di questo, il rent to buy trova applicazione su qualsiasi tipologia immobiliare e, quindi, potrà trovare applicazione anche per l’acquisto di unità abitative, considerato inoltre che, civilisticamente, non sussistono limitazioni in relazione alla tipologia di contraenti, i quali possono essere sia privati che imprese.
La somma versata periodicamente dal futuro acquirente/conduttore si compone di 2 parti:
il canone di locazione per l’affitto del bene;
il canone in anticipo sul prezzo di acquisto del bene.
Questo tipo di contratto è diverso dalla locazione finanziaria, perché conferisce al conduttore l’immediato godimento dell’immobile, rinviando al futuro il trasferimento della proprietà del bene, con imputazione di una parte dei canoni al corrispettivo del trasferimento”.
Operativamente le parti stipulano un “contratto di locazione” con opzione d’acquisto e definiscono la quota parte dei canoni da imputare alla locazione/godimento del bene e la parte da imputare a prezzo di acquisto dello stesso, solo al termine del “contratto di locazione” verrà stipulato il contratto di compravendita e in tal momento al prezzo di vendita (già determinato in sede di locazione) verranno scalati gli importi in conto anticipo prezzo già versati.
Non sussiste in realtà nessun vincolo che obblighi le parti al trasferimento della proprietà, ma esiste un diritto di acquisto attribuito al solo conduttore che se esercitato obbliga controparte a cedere l’immobile.
Trattasi quindi di un negozio giuridico complesso caratterizzato:
- dal godimento dell’immobile, per i periodi precedenti l’esercizio del diritto di acquisto;
- dall’imputazione di una quota del canone a corrispettivo;
- dall’esercizio del diritto di acquisto o eventuale mancato esercizio dello stesso.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il D.L. 133/2014 specifica che quando essa sia dovuta al conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e fa propri, in via definitiva, e per l’intero, i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto dal contratto, qualora la risoluzione sia ascrivibile, invece, all’inadempimento del concedente, è fatto obbligo allo stesso di restituire quella parte dei canoni imputata a corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Gli aspetti fiscali dell’istituto sono stati analizzati dalla circolare n. 4/E/2015 con cui l’Agenzia delle entrate ha distinto la posizione soggettiva del concedente/cedente rispetto a quella del locatario / acquirente con particolare riferimento al caso in cui questi agiscono o meno nell’ambito dell’attività imprenditoriale.
Esaminiamo le singole operazioni a seconda della tipologia di immobile e delle caratteristiche del locatore e del locatario.
ConcedentE
Godimento dell’immobile
Con la stipula del contratto di rent to buy, il bene viene immediatamente concesso in godimento riconoscendo al contempo al conduttore il diritto di acquistarlo entro un determinato termine, nel contratto sarà stabilita la quota parte del canone da imputarsi a corrispettivo.
Tenuto conto che non esiste un vincolo in capo al conduttore all’acquisto del bene ma solo una facoltà, ne deriva che a rilevare redditualmente sia solo la quota di canone riferibile alla locazione e non anche quella riferibile ai corrispettivi, essendo la stessa un acconto versato dal conduttore come anticipo del prezzo di vendita.
Concedente
Esercizio del diritto di acquisto
Se il conduttore esercita il diritto di acquisto il trasferimento di proprietà dell’immobile viene a perfezionamento e ne consegue l’emersione di una componente positiva di reddito che può avere diversa natura a seconda della tipologia del bene:
se immobile merce si realizzerà un ricavo,
se immobile strumentale o immobile patrimonio si determinerà una plusvalenza.
Nel caso in cui il trasferimento dell’immobile non si realizzasse occorrerà trattare diversamente le somme già versate a seconda delle ragioni che hanno portato alla mancata definizione del trasferimento immobiliare.
In caso di mancato esercizio del diritto di opzione, la norma prevede che le parti stabiliscano nel contratto quale sia la quota dei canoni da restituirsi e, di contro, quale parte sia da imputarsi a penale. Nel caso di risoluzione per inadempienza, invece, da imputare al concedente, questi dovrà corrispondere al conduttore la quota di canoni imputata a corrispettivo più gli interessi legali.
Conduttore
Nella fase di godimento del bene i canoni costituiscono componenti negativi di reddito, solo quando verrà esercitato il diritto di acquisto, l’immobile verrà iscritto quale immobilizzazione nell’attivo patrimoniale della società, se l’immobile avrà le caratteristiche di strumentalità, a partire dalla data di entrata in funzione, saranno deducibili le relative quote di ammortamento (articolo 102, Tuir), se trattasi di immobili patrimonio, il corrispettivo di acquisto rileverà solo in caso di successiva cessione (articolo 86, Tuir).
Iva
La quota dei canoni corrisposti per il godimento dell’immobile è soggetta alla disciplina del contratto di locazione e, pertanto, il pagamento costituisce il momento di effettuazione della prestazione di servizi relativa alla concessione del bene al locatario a norma dell’articolo 6, comma 3, D.P.R. 633/1972, salvo che anteriormente al pagamento del corrispettivo, venga emessa la fattura.
In merito al regime iva occorre distinguere il caso in cui oggetto del contratto sia:
un fabbricato abitativo, in tal caso la prestazione è esente ex articolo 10, comma 1, n. 8, D.P.R 633/1972 (salvo il caso in cui il locatore fosse l’impresa costruttrice del fabbricato o quella che vi avesse eseguito interventi di recupero le quali potrebbero optare per l’Iva nello stesso contratto con il quale si concede l’immobile in godimento per l’imposizione).
Si ricorda che in tutti i casi in cui una locazione abitativa è soggetta a Iva, l’aliquota applicabile è quella del 10%.
un fabbricato strumentale, anche in questo caso la prestazione è esente ma il prestatore può optare per l’imposizione con aliquota del 22%.
In merito alla quota parte del canone riferibile al corrispettivo esso configura un acconto il cui pagamento determina l’anticipazione del momento di effettuazione dell’operazione, il regime Iva applicabile è quello stabilito per la cessione che sarà realizzata in caso di esercizio del diritto di opzione per l’acquisto da parte del conduttore del bene concesso in godimento.