In questo articolo si provvede a ricordare le principali regole applicative Imu e Tasi, partendo dalle scadenze e regole di versamento, per poi ricordare (sinteticamente) quali siano gli immobili interessati dalle due imposte, le rispettive basi imponibili e le eventuali riduzioni.
Si rammenta che, per entrambi i tributi, l’imposta è dovuta per anni solari proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell’anno nei quali si è protratto tale possesso (a tal fine, il mese durante il quale il possesso si è protratto per almeno quindici giorni è computato per intero).
Versamenti
Imu e Tasi vengono versate integralmente a favore del Comune, mentre nei confronti dell’Erario sarà riservata la sola Imu dei fabbricati di categoria catastale D, applicando l’aliquota d’imposta dello 0,76% (il Comune, eventualmente, può stabilire a suo favore, una maggiorazione sino allo 0,3%).
L’acconto risulta dovuto sulla base di aliquote e detrazioni deliberate per l’anno precedente (quindi quelle del 2015), mentre il conguaglio a saldo è determinato sulla base delle aliquote 2016, se approvate entro il termine del 28.10 (in caso contrario anche il saldo viene calcolato sulla base delle aliquote 2015).
| scadenza | Parametri di calcolo | |
| Acconto 2016 | 16 giugno 2016 | Aliquote 2015 |
| Saldo 2016 | 16 dicembre 2016 | Aliquote 2016
(se approvate entro 28.10) |
È consentito il versamento in unica soluzione entro il 16 giugno (nel qual caso si terrà già da subito conto delle aliquote deliberate per l’anno in corso); nel qual caso nulla sarà dovuto a conguaglio a dicembre.
Il versamento può essere effettuato tramite apposito bollettino, ovvero tramite il modello F24, con utilizzo degli specifici codici tributo:
| Codice tributo Imu | Immobile | Destinatario versamento |
| 3912 | Abitazione principale e pertinenze | Comune |
| 3914 | Terreni | Comune |
| 3916 | Aree fabbricabili | Comune |
| 3918 | Altri fabbricati | Comune |
| 3925 | Fabbricati D | Stato |
| 3930 | Fabbricati D (incremento) | Comune |
| Codice tributo Tasi | Immobile | Destinatario versamento |
| 3958 | Abitazione principale e pertinenze | Comune |
| 3959 | Fabbricati rurali ad uso strumentale | Comune |
| 3960 | Aree fabbricabili | Comune |
| 3961 | Altri fabbricati | Comune |
L’utilizzo del modello F24 consente la compensazione del tributo dovuto con altri crediti vantati dal contribuente.
Le aliquote applicabili
- Imu
L’aliquota di base prevista per l’Imu è stata fissata allo 0,76%: i Comuni possono agire su tale aliquota modificandola in aumento o in diminuzione sino a 0,3 punti percentuali (quindi il range dell’aliquota ordinaria sarà compreso tra 4,6 per mille e il 10,6 per mille).
- Tasi
L’aliquota Tasi è invece molto più vincolata e, in parte, dipende da quanto stabilito per l’Imu:
- per i fabbricati rurali ad uso strumentale l’aliquota massima della Tasi non può comunque eccedere il limite dell’1 per mille;
- la somma delle aliquote della Tasi e dell’Imu, per ciascuna tipologia di immobile, non può essere in ogni caso superiore all’aliquota massima consentita dalla legge statale per l’Imu al 31 dicembre 2013, quindi si deve fare riferimento ad un tetto fissato al 10,6 per mille per la generalità degli immobili, ovvero ad altre minori aliquote in relazione alle diverse tipologie (6 per mille per le abitazioni principali di lusso);
- è consentito ai Comuni di derogare a tale limite per un ammontare complessivamente non superiore allo 0,8 per mille, a condizione che tale previsione fosse già stata in passato deliberata per il 2015;
- per gli immobili invenduti delle imprese di costruzione è prevista un’aliquota massima del 2,5 per mille.
Con questa articolatissima situazione è di fondamentale importanza verificare puntualmente la delibera e il regolamento adottati dal singolo Comune, controllando in parallelo regolamenti Imu e Tasi.
I soggetti passivi
- Imu
Sono soggetti passivi Imu i possessori di qualunque immobile, e in particolare:
- il proprietario di immobili (solo se in piena proprietà, ossia per la quota non gravata da usufrutto);
- l’usufruttuario (nel qual caso il titolare della nuda proprietà non deve versare);
- il titolare del diritto d’uso;
- il titolare del diritto di abitazione: nel caso di decesso di uno dei due coniugi, con riferimento alla casa coniugale, pagherà il coniuge superstite. Con riferimento agli altri immobili di proprietà del defunto pagherà l’imposta ciascuno degli eredi in ragione delle proprie quote di spettanza;
- il titolare del diritto di enfiteusi;
- il titolare del diritto di superficie;
- il concessionario di aree demaniali;
- nel caso di immobile utilizzato in forza di contratto di leasing il soggetto passivo è l’utilizzatore sin dalla data di stipula del contratto (anche per l’immobile in corso di costruzione);
- il coniuge assegnatario della casa coniugale in seguito a provvedimento di separazione legale, annullamento, scioglimento o cessazione degli effetti civili del matrimonio (quindi il coniuge non assegnatario, da quando perde il diritto a utilizzare l’immobile, non deve versare).
- Tasi
AI soli fini Tasi, l’imposta è dovuta
- sia dal possessore dell’immobile (definito con le stesse regole previste ai fini Imu)
- che dal detentore.
Per detentore si intende il soggetto che utilizza l’immobile in forza di un titolo diverso da un diritto reale. In particolare, sono detentori tenuti al pagamento della Tasi:
- l’inquilino, quando l’immobile è dato in locazione;
- il comodatario, quando l’immobile è oggetto di comodato;
- l’affittuario, quando l’immobile è oggetto di un contratto di affitto di azienda.
La Tasi complessivamente dovuta in relazione all’immobile deve essere ripartita tra possessore e detentore. La misura della ripartizione è decisa dal Comune tramite proprio regolamento: l’imposta a carico del detentore deve essere compresa tra il 10% ed il 30% dell’imposta complessivamente dovuta sull’immobile (la parte rimanente è a carico del possessore). Se il Comune nulla prevede al riguardo, la quota a carico del detentore è del 10%.
L’imposta deve essere determinata secondo le condizioni soggettive del possessore. Se l’inquilino/comodatario abita l’immobile, non dovrà versare Tasi (il possessore, al contrario, dovrà pagare regolarmente su tale immobile sia l’Imu che la Tasi)
Gli immobili interessati
L’Imu e la Tasi si devono versare con riferimento agli immobili posseduti sul territorio di ciascun Comune.
Dal 2016 l’abitazione principale, già esente da Imu, diviene esente anche dalla Tasi.
| Imu | Tasi | |||
| Fabbricati | Sì | Sì | ||
| Abitazione principale, pertinenze e fabbricati assimilati | No
(solo A/1, A/8, A/9) |
No
(solo A/1, A/8, A/9) |
||
| Fabbricati rurali | No | Sì | ||
| Aree fabbricabili | Sì | Sì | ||
| Terreni agricoli | Sì | No |
- Fabbricati
I fabbricati sono imponibili sia ai fini Imu che ai fini Tasi secondo le medesime regole. Ad esclusione dei fabbricati di categoria catastale D privi di rendita (per i quali si utilizzano i valori contabili), per tutti gli altri fabbricati si farà riferimento alle rendite risultanti in catasto, vigenti al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutate del 5%, alle quali applicare specifici moltiplicatori.
| Categoria catastale | Moltiplicatore |
| A (diverso da A/10) – C/2 – C/6 – C/7 | 160 |
| B | 140 |
| C/3 – C/4 – C/5 | 140 |
| A/10 e D/5 | 80 |
| D (escluso D/5) | 65 |
| C/1 | 55 |
Tanto ai fini Imu quanto ai fini Tasi è prevista inoltre una riduzione del 50% della base imponibile per i fabbricati inagibili ed inabitabili, nonché per gli immobili vincolati ai sensi dell’articolo 10, D.Lgs. 42/2004.
I fabbricati posseduti dal costruttore (o ristrutturatore), destinati alla vendita e non locati, sono esenti dall’Imu, mentre la Tasi risulta dovuta.
Si ricorda che dal 2016 è possibile beneficiare della riduzione al 50% in relazione agli immobili dati in uso gratuito ai familiari in linea retta entro il primo grado, con contratto registrato; tale agevolazione è comunque soggetta al rispetto di determinati vincoli.
- Terreni agricoli
I terreni agricoli sono imponibili solo ai fini Imu. La base imponibile è costituita dal reddito dominicale risultante in catasto, vigente al 1° gennaio dell’anno di imposizione, rivalutato del 25%, a cui applicare un moltiplicatore di 135.
I terreni sono comunque esenti da Imu nelle seguenti situazioni:
- quando ubicati nei Comuni montani elencati nella circolare 9 del 1993 (quella a cui si faceva riferimento per l’ICI, così come per l’IMU sino al 2014). Alcuni Comuni sono designati parzialmente montani (PD) e l’esenzione vale per una parte del territorio comunale.
- viene confermata l’esenzione per i terreni ubicati nelle cosiddette “isole minori” indicate nell’allegato A della Legge 448/2001 (sono sostanzialmente tutte le isole italiane, eccettuate la Sicilia e la Sardegna)
- per i Coltivatori Diretti e gli Imprenditori Agricoli Professionali, purché iscritti nell’apposita previdenza, l’esenzione spetta per tutti i terreni non edificabili, ovunque ubicati (quindi anche in territori pianeggianti). A tal fine, è necessario che detti terreni siano sia posseduti che condotti da parte di tali soggetti.
- viene confermata l’esenzione per i terreni a immutabile destinazione agrosilvopastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile.
- Aree edificabili
Le aree fabbricabili sono tassate tanto ai fini Imu quanto ai fini Tasi. La base imponibile è data dal valore venale in comune commercio. Si ricorda comunque che molti Comuni individuano dei valori di riferimento ai quali il contribuente può adeguarsi per evitare contestazioni future.
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali è confermata la finzione di non edificabilità delle aree: se tali soggetti coltivano il terreno saranno esentati da Imu come fosse un terreno agricolo, anche se gli strumenti urbanistici, PRG o altro, lo qualificano suscettibile di utilizzazione edificatoria.
In caso di utilizzazione edificatoria dell’area (costruzione di nuovo edificio), di demolizione di fabbricato, di interventi di recupero, ristrutturazione e risanamento conservativo, l’immobile interessato dovrà considerarsi ai fini fiscali area edificabile e la base imponibile sarà costituita dal valore venale.
Da Euroconference: circolare mensile per l’impresa: 11/2016 – www.euroconference.it